近日，多家商业地产机构发布2024年第二季度和上半年的上海地产市场报告。数据显示，报告期内甲级办公楼市场出租价格继续下行，零售物业出租需求改善，投资市场内资投资者仍占主导地位。
第二季度上海办公楼净吸纳量环比回升
办公楼市场方面，仲量联行的报告显示，今年第二季度全市净吸纳量上升至11.57万平方米，出租价格继续下行，其中中央商务区出租价格环比下降4.6%，非中央商务区的整体出租价格环比下降3.8%。
仲量联行上海商业地产部资深董事江苏表示：“出租价格的让利促使较大使用面积的租户搬迁升级意愿加强，带动净吸纳量回升。租户更加聚焦高品质项目。在中央商务区，租户把握市场价格调整的机会，升级办公场地。同时，成本驱动型需求向非中央商务区搬迁的趋势仍在持续。”
CBRE世邦魏理仕的报告则显示，今年第二季度上海办公楼净吸纳量较一季度有所回升，但仍不及去年同期水平。上半年净吸纳量为14.4万平方米，同比下降34%，出租价格报价较去年年底下降2.1%，核心商务区的出租价格跌幅相对较小，但大多数子市场的出租价格跌幅呈现扩大趋势。
世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部办公楼负责人张越表示：“未来6个月，上海办公楼市场将迎来78万平方米的集中供给，这增加了租户的选择空间，并带来降本增效的机会，但同时加剧了整体市场供需失衡。”
值得一提的是，仲量联行的报告显示，在全世界范围内，混合办公模式日益普及，其不断演进正持续对办公场地的策略规划和管理产生影响。仲量联行近期的全世界调研显示，企业实施混合办公模式的主要动因为优化空间利用率（79%）、改善员工体验（60%）和支持工作方式的改变（59%），而科技和数据将主导办公场地的使用和利用方式，赋能更加动态高效的办公场所管理。
第二季度核心商圈零售物业空置率环比下降1.1%
零售物业市场，上海整体出租需求有所改善。仲量联行的报告显示，受到核心区出租需求的复苏推动，二季度上海整体净吸纳量转负为正，共录得2300平方米；核心商圈整体空置率从10.3%继续下降至9.2%；而非核心商圈空置率从12.5%上升至13.2%；核心商圈首层平均出租价格环比下降0.4%，非核心商圈首层平均出租价格环比下降0.9%，出租价格降幅较一季度均有收窄。
CBRE世邦魏理仕的报告显示，截至季末 平高国际大厦，全市空置率环比持平，较去年年末下行0.2个百分点至7.9%，上半年净吸纳量受新项目开业拉动，录得9.3万平方米。出租价格方面，核心与次级商圈保持稳健，但部分新兴商圈项目业态调整仍面临调整压力，出租价格水平尚未完全恢复。总体来看，全市购物中心首层出租价格上半年保持平稳，维持在每天每平方米33.2元。
高端酒店市场，仲量联行的报告显示，国内旅游市场持续升温下，上海高端及以上酒店市场业绩回暖。截至2024年5月，上海高端及以上酒店的日均房价较去年同期增长5.2%至1058元, 入住率增长了3.1个百分点至65.8%，每间可出售客房收入则增长10.3%至696元。2024年1-5月上海高端及以上酒店的每月可售房收入较2019年同期已恢复至93%，其中日均房价已恢复至2019年同期的98%，入住率恢复至95%。
2024年上半年，上海高端及以上酒店市场新增客房约560间。展望下半年，预计还将有约1650间新客房加入高端以上酒店市场，其中包括多个存量资产的重新定位和改造升级。
上半年上海共完成50笔大宗交易
投资市场方面，仲量联行的报告显示，2024年第二季度上海投资市场成交总额共计151亿元，环比下降10.3%。从成交数量来看，二季度成交宗数共计27宗，较一季度的23宗而言，市场积极性有所提高。
CBRE世邦魏理仕的报告显示，2024年上半年，上海物业投资市场录得50笔交易，交易金额共计323.3亿元，较去年同期水平微降6.6%。值得注意的是，仲量联行的报告显示，今年上半年，上海的大宗交易数量较去年同期增长35.1%，市场焦点转向小规模的投资项目，其中74.1%的交易体量在总价10亿元以下。
仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示：“回顾近期大宗投资市场，内资投资者占主导地位，包括了民营企业和国有企业，其投资活动展现出明显的增长势头和投资力度。二季度的成交显示，外资机构投资者依然关注长租公寓赛道，并开始布局其中的蓝领公寓等细分赛道。随着资产价格的回落预期，有望在未来看到更多项目落地。”
买家类型方面，CBRE世邦魏理仕的报告显示，企业买家占据半壁江山，其中接近四成交易为投资属性。以个人及宗教协会为代表的新兴投资者投资热情持续高涨，如天主教青年会已在一年时间内陆续完成三笔交易。反观诸如地产公司、机构投资者与地产基金等传统投资者，则呈现出较为谨慎的投资情绪，合计占比18%，上半年所布局的投资标的主要集中在长租公寓、酒店及零售物业等与当下消费复苏相关的资产类型。
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